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Boosté de façon conséquente par l’article 19, le logement social qui représente de nos jours plus de 70% de la production immobilière vacille. Ce segment est en chute libre et affecte d'environ 20% la production du secteur. L’enjeu est de taille, et exige à de nouvelles mesures fiscales pour compenser la disparition de l’article 19. La loi de finance 2010, saura-t-elle prendre en compte cette réalité des faits? Décryptage. 

Dans une récente rencontre avec la presse, le Ministre de l’Habitat de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace, M. Ahmed TaoufikHajira, le reconnaissait « le logement social a baissé de production ». Cette baisse est d’autant plus inquiétante puis qu’il s’agit d’un secteur qui représente plus de 70% de la production des logements au Maroc.

Quand la fiscalité fait défaut à la promotion immobilière

Pour la Fédération nationale (FNPI) de l’immobilier, le constat est similaire. Raison pour laquelle cette fédération n’a jamais cessé de rappeler tout le bien fondé de l’article 19, qui a donné un coup d’accélération à la productivité du secteur via le logement social, de même qu’il a fait gagné les opérateurs en organisation. Et, au moment d’évoquer la rentrée des classes des professionnels, nombreux sont ceux comme Monsieur IBN Mansour, Président de la FNPI, qui pensent que l’année va être relativement difficile pour le secteur, aussi bien en terme de production qu’en terme de prix. En plus d’être reconnue par ce dernier, qu’il y a de nombreux chantiers en arrêt.
Manifestement, la perte du dynamisme de production dans le logement social en est la principale cause : aucune convention n’a été signée en 2008-2009 entre l’Etat et les gros promoteurs au cœur de la production de ce type de logement.

Le logement à 140 000DH peut servir de compensation, mais…

La promotion d’un logement social à faible valeur immobilière totale (VIT) à 140 000 DH par l’Etat, visait-elle à pallier à la faillite de la production dans le social ? Disons oui et non.
Oui, parce que ce projet joue bien plus que son rôle social dès lors qu’il permet de toucher la couche sociale de la population la plus défavorisée. Celle dite non bancarisable et qui constitue probablement la plus grosse demande dans ce segment.
Non, parce que ce projet à 140 000 DH manque toujours de visibilité auprès d’un grand nombre d’opérateurs. Il y a quelques promoteurs les plus audacieux qui ont voulu jouer un rôle pionnier dans ce domaine, qui se sont déjà inscrits en faveur de ce programme. Mais il faut attendre la sortie de terre des premiers projets pour voir comment se passera leur commercialisation, afin de tirer les premières conclusions. « Si ce programme se fait dans le cadre des conventions et que sa production démarre très vite, il peut compenser la faillite dans le logement social proprement dit », s’est livré un opérateur à notre magazine.
Du côté de la FNPI, il faut étudier de nouvelles formules pour relancer la production du logement social en tenant compte de son historicité.

Vers de nouvelles mesures incitatives

Nul ne peut avoir l’appétence d’apprendre aux promoteurs immobiliers, combien le segment social représente beaucoup dans la cotation des valeurs sectorielles. Il convient à ces derniers, d’explorer de nouvelles mesures capables de constituer une  base de relance du logement social. Et parmi celles-ci, on évoque la possibilité d’accorder aux ménages une aide sous forme de crédit d’impôt, Pour les ménages salariés on parle d’un assouplissement au niveau de l’IR, et pourquoi pas directement une aide frontale en faveur des populations démunies.
Selon un opérateur du secteur, des études diligentées par le ministère de tutelle ainsi que par les opérateurs privés, ont été confiées dans ce sens à des cabinets huppés étrangers afin de penser à une nouvelle forme d’aide au logement social au Maroc.
C’est pour ainsi dire, toute la problématique du logement qui se trouverait changer puis qu’avant cette date, l’Etat aidait directement l’entreprise de construction (promoteur) en la faisant bénéficier de certaines exonérations. Aujourd’hui, la nouvelle vision consiste à aider l’acquéreur final du logement social.

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«Concernant la prochaine loi de finance, nous allons affiner dans les prochains jours nos propositions, vu que nous avons déjà proposé par le passé plusieurs solutions qui sont restées lettres mortes telles que : l’augmentation du prix du logement à faible VIT de 200 000 à 300 000 DH, l’amélioration des coefficients d’occupation des sols (COS), l’amélioration des densités dans les programmes…
Nous avons posé le problème d’aide au logement social depuis 2 ans, et maintenant c’est le Ministre qui l’a reconnu officiellement. Ce que nous regrettons en tant que promoteur, c’est que le gouvernement n’ait pu adhérer à nos propositions un peu plus tôt.
Cela dit, il va falloir faire quelque chose pour sauver le logement social au moyen de mécanismes nouveaux. Dans ce cas, il n’y a pas de secret. Il faut rallonger la durée du crédit, jouer sur le taux de crédit, faire des plans épargnes par catégorie de logements, approvisionner le marché du foncier moins onéreux… Le challenge consiste à produire à moindre coût et servir le plus de monde».

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L’article 19, exonération fiscale entrée dans les mœurs du secteur en 2000, n’est plus qu’un vieux souvenir. À l’allure où vont les choses, il sera probablement enterré avec la loi des finances 2010. Le débat est relancé avec la loi de Finances 2009. 

Si la loi des finances 2008 avait annoncé un train de mesures à caractère économique, budgétaire et fiscal concernant le secteur de l’immobilier, avec un abordage de l’article 19 sous une autre version. La loi des finances 2010, pourra définitivement mettre aux oubliettes cet article et son approche. Pour une simple raison que les promoteurs estiment que ce dernier ne cadre plus avec les réalités sectorielles pour la production des logements sociaux. D’abord parce que le programme des 200 000 logements, il y a 16 ans, présentait une valeur immobilière fixée autour de 200 000 DH et que celle-ci était nettement soutenue par des efforts conséquents en matière de foncier et surtout au niveau des autres intrants comme la main-d’œuvre, le ciment et briques qui coûtaient moins chers à l’époque. « Aujourd’hui, produire un logement social à 200 000 DH devient quasiment impossible, compte tenu du renchérissement des coûts de production à tous les niveaux», s’est déclaré un promoteur chevronné du secteur.
Ce que veut aujourd’hui le secteur privé de la promotion immobilière, n’est ni plus ni moins , que des mesures qui puissent permettre au secteur de retrouver sa dynamique de production. Et comme cela se sait, le secteur va de plus en plus mal non seulement les prix ont pratiquement baissé d’environ 15% dans les segments haut et moyen standing, il y a le logement social, principal pourvoyeur volumique dans l’habitat, qui a vu sa production en perte de vitesse. Les déclarations tirées auprès des agences immobilières, faisant croire à des prix maîtrisés dans une fourchette habituelle, dépendent beaucoup plus des ventes quotidiennes. Et cela n’est pas de nature à changer la réalité actuelle : Il y a une crise qui guette le secteur. Car à côté de la baisse des prix d’environ 15% (phénomène très remarqué à Marrakech où dans certains quartiers, cette baisse s’est avérée à hauteur de 30%), il y a surtout la perte de confiance des grands promoteurs du social, sachant pertinemment que ces derniers n’ont bénéficié d’aucune convention en 2008, contre 75 conventions entre 2000 et 2007. Ce contexte est édifiant et permet de traduire la chute libre de la production immobilière de l’heure dont on rattache désormais à un effet de crise. Sur cette base, les acteurs du secteurs plaident pour un nouvel ordre fiscal.

Le nouveau Deal

«Il faut un nouveau deal pour promouvoir le secteur notamment en ce qui concerne le logement social », ces propos tirés d’un promoteur renvoient à la recherche de nouvelles formules plus concrètes qui peuvent se comprendre par les termes suivants :
- Augmentation de la VIT qui passerait de 200 000 à 300 000 DH
- Révision des coefficients de terrain
- Remboursement de la TVA, qui ne l’a pas été depuis 3 ans en plus de considérer que ce secteur est très capitaliste.
- Baisse de la TVA à 10%, mesure qui serait automatiquement à l’avantage de l’acquéreur.
- Mise en place d’une base de calcul des droits d’immatriculation auprès de l’Agence de la conservation foncière
- Eradication de l’article 65 de la loi des finances,
Telles sont les mesures qui pourront servir dans le nouveau deal Etat-secteur privé de la promotion immobilière. Et si la loi des finances 2010, arrivait à faire écho de ces dispositions, sera déjà un grand pas vers la relance de la production du secteur. Car à ce niveau, il ne faut pas se tromper, le déficit en logements demeure marquant d’autant plus que le volume de production du secteur estimé à 120 000 unités en 2008, va, probablement, pour des raisons évoquées, baisser d’un cran en 2009. Ce qui porte à croire que si rien n’est fait dans le cadre de la prochaine loi des finances, l’année 2010 qui s’amène à grande pompe ne viendra que confirmer la crise actuelle.

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Construire Magazine : Le nouveau deal Etat secteur privé de la promotion immobilière, est-il envisageable ?

Chakib BENNANI : L’article 19 a effectué ses preuves depuis 10 ans et il faut rappeler que le nombre de conventions issues de cet article se situe à 75, précisant par là même que toutes n’ont pas été réalisées. Cet article est une mesure dépassée pour la simple raison que la VIT (200 000 DH) entrant dans son cadre, fait qu’un promoteur sérieux ne puisse plus construire un logement décent de 60 à 70 m2 à ce prix. Et ce, tenant par ailleurs compte des ingrédients à la construction qui ont pratiquement doublé et parfois quintuplé. Il faut revenir à la réalité des choses, nous demandons aujourd’hui une augmentation de la VIT entre 250 et 300 000 DH pour relancer la production des logements sociaux.

L’article 19 est décidément d’une autre époque pour vous

Ecoutez, le même produit social sans convention à la base, les promoteurs arrivent à le vendre entre 350 et 400 000 DH. Alors, pourquoi vendre à 200 000 DH ? Même si vous êtes un bon Samaritain, vous ne le ferez pas. Ce qu’il y a lieu de revoir certains points que je vous ai nommé tout à l’heure.

Quelles sont vos prévisions pour le segment social en 2010 ?

Qu’on le veuille ou pas, je tiens à préciser que le Maroc est touché par une crise que nous ressentons depuis le mois de juin dans la profession. La mévente sur  certains produits de notre secteur existe, il faut l’avouer. Deuxièmement, de nombreux promoteurs ont compris qu’il fallait revoir leurs plans et effectuer leurs projets sur plusieurs tranches, de manière à ne pas tomber sur cette crise qui va leur porter préjudice. Je rappelle que depuis plus de 3 ans, malgré toutes nos réclamations, nous n'avons absolument rien obtenu. Tout au contraire, nous avons subi des augmentations au niveau de la TVA et de la taxe sur terrain non bâti, qui empêche le promoteur a effectué un stock foncier. Il est de notre devoir de continuer à travailler et à proposer un certain nombre d'avantages non seulement pour le promoteur, mais aussi et surtout pour l'acquéreur.

La FNPI vient d’embarquer ses membres dans un chantier de moralisation à l’égard de la pratique du noir, comment évolue concrètement ce chantier ?

On ne peut pas dire que nous allons éradiquer le noir par un coup de baguette magique. Cela dit, nous avons réalisé une convention l’année dernière avec l’ensemble des promoteurs en présence du Ministre Hajira, qui a vu les promoteurs s’engager d’arrêter avec cette pratique. Maintenant, je rappelle qu’il y a un certain nombre de produits dans le cadre des ingrédients à la construction dont nous ne pouvons absolument pas avoir des factures. C'est le cas du sables et de nombreux artisans travaillant dans l'informel. Je rappelle qu'une charte de déontologie a été signée en présence de M. le Ministre, du Président de la CGEM et de l'ensemble des promoteurs adhérents à la fédération.

Vous voulez aussi rétablir votre image avec l’administration fiscale en amenant les promoteurs au paiement de leurs impôts, qu’en est-il exactement ?

C’est vrai que nous avons travaillé sur un arrangement avec l’administration fiscale, qui a porté tous ses fruits. Et ce fait, un certain nombre de promoteurs ont effectué un rectificatif de leur déclaration de bilan concernant les quatre dernières années. Des procès verbaux ont été signés et les gens ont payé pour avoir leur quitus de manière à travailler dans la transparence la plus absolue. Je le dis, c’est une démarche encourageante pour le promoteur et gagnante pour l’administration fiscale. Tout le monde à trouver son compte. Et nous espérons continuer à le faire dans toutes les villes du Maroc.

Après les déceptions autour de la loi des finances 2008, êtes-vous optimiste sur la loi des finances 2010 ?

Je rappelle que depuis déjà trois ans, nous essayons régulièrement de donner nos doléances au Ministère des Finances de façon à obtenir quelque chose. Malheureusement pour nous, nos doléances n’ont jamais vu le jour. Cependant, il est de notre devoir de continuer à travailler et à proposer. À ce titre, cette année nous avons changé d’optique sur tous ce que nous demandons pour le promoteur, en demandant des mesures incitatives pour l’acquéreur démuni.

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