Vous achetez un appartement ou une maison. Deux ou trois ans après votre installation, des dommages liés à des défauts de construction menacent la structure du bâtiment. Vers qui vous retournerez-vous pour réclamer réparation ? Pour beaucoup, la responsabilité décennale incombe au vendeur, en l’occurrence le promoteur. Erreur! L’article 769 du D.O.C. (Dahir des obligations et contrats) précise, en effet, que «l’architecte ou ingénieur et l’entrepreneur, chargés directement par le maître d’ouvrage, sont responsables, lorsque dans les dix années à partir de l’achèvement de l’édifice, ou autre ouvrage dont ils ont dirigé ou exécuté les travaux, l’ouvrage s’écroule, en tout ou en partie, ou présente un danger évident de s’écrouler, par défaut des matériaux, par le vice de construction ou par le vice de sol».

En clair, contrairement à l’idée reçue, le promoteur immobilier est hors de cause si des problèmes surviennent. Le hic est qu’il sera difficile à la victime (l’acheteur) de faire jouer la garantie si l’entreprise qui a conduit les travaux n’est pas identifiée au registre de commerce. Ce risque est en effet très élevé eu égard à l’importance de l’informel dans les BTP (bâtiments et travaux publics).

Les moyens de recours sont donc faibles parce que la législation actuelle en matière de responsabilité et de réglementation au Maroc dans le secteur du BTP est maigre.

Dans certains cas, c’est le promoteur, quand il est saisi, qui demande à l’entreprise de construction de réaliser les réparations, dans le cadre de la garantie décennale. Il arrive aussi qu’il prenne en charge le coût des travaux parce qu’il avait lui-même la qualité d’entreprise de bâtiment. C’est-à-dire qu’il était à la fois constructeur et vendeur. Mais dans la majorité des cas, quand des vices graves sont identifiés, les promoteurs les prennent directement en charge pour sauvegarder leur image de marque dans le marché de l’immobilier.
Autre insuffisance dans la protection de l’acquéreur : le législateur limite la garantie décennale aux seuls défauts de construction ou de conception qui ont entraîné un effondrement ou un risque avéré d’effondrement. Ce risque doit d’ailleurs être justifié par un bureau de contrôle. Les autres vices comme les fissures dans les murs ou les défauts de câblage électrique ne sont pas couverts par la garantie. Le cas de l’étanchéité est plus délicat, car ce défaut n’est couvert par la garantie que dans la mesure où il est démontré qu’il cause un risque de rouille des structures métalliques et donc d’effondrement du bien immobilier. Et encore, cette interprétation n’est pas partagée par tous les professionnels.